为什么会有烂尾楼，烂尾楼最后都是如何处理的？

小微武平

全国各地的烂尾楼一般最后都是怎么处理的？
全国各地都有烂尾楼的存在，好像开发商不管，有关部门也不管。难道就那样放任不管？如果是为什么不低价处理卖给老百姓呢？

烂尾楼形成原因


（1）局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。
（2）由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。
（3）市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。
（4）因施工质量低劣，被迫停工。温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。
（5）债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。
烂尾楼的教训是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。产生大量烂尾楼的深层原因，就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。

烂尾楼概念

    烂尾楼是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，直至最后资不抵债，全盘停滞的积压楼宇，通常又被人称为“鬼楼”。

     因此，投资购房者详细了解项目开发商的整体实力，正确判断市场供求状况，掌握国家政治、经济环境的动态都是十分必要和重要的。尤其是当前各种房源数量的激增，更应令我们对市场需求情况做出准确分析和判断。因为，“烂尾”是不会发生在购买房产的时候的，这种现象都是在一段时间以内，缓慢地、一步一步显现出来的，不易让人发现，而发现时却又为时已晚。购买期房项目更应慎之再慎，必须将所有造成“烂尾”的因素全面考察并杜绝在交款购房之前，以免买到“烂尾房”，使购房者遭受极大的经济损失。

全国各地的烂尾楼最终都是如何处理的？

32013年我们在一栋大厦的某层查看现场，业主给我们指着偌大空间中的一块地板说：我的房子应该在这里。

很尴尬，只是一大片水泥地板，实在是看不出这个房子到底在哪儿。地面上全是建筑垃圾，楼盘已经停工很久了。虽然看着没有人，施工方还是留了一些工人看场子。看到一群西服领带的人在楼里四处转，看场子的人也三三两两，背着手在旁边观察眺望，一脸茫然的看着我们。

离开现场的时候，法院的查封令就贴在门口，凡是经过的人都看得到。刚才业主用手指的那一层，已经被一家来自安徽的法院查封了，而上面那一层则是北京的法院查封的。



几天后，客户打来电话，让律师立刻去现场。维权的业主把开发商里三层外三层的堵在一处商铺里，已经有数个小时。按照法律规定，超过8小时就涉嫌非法拘禁，留给大伙的时间有限，客户给律师让开一条路，让律师进去和开发商谈判。

===============================================================

李总，开发商的其中一个大股东，李总姓李。以前大家叫他李总，现在出事了，业主们都是直呼其名，叫他李某某，恨不能把他徒手撕了，做成扒鸡。据李总向群众口述交待，加上知情人检举，我们得以知道这个案子案发的前因后果。

2009年，李总和另外一个隐名股东合作开发了这个项目，一个出钱，一个出关系，两个人一碰即合。李总为人豪爽，出口成章，琴棋书画无一不精，气质儒雅，又重义气，经常吃一顿饭第一次见面就送人价值数万的礼品。而隐名股东在N市极有背景，根基雄厚。

双方都是第一次搞房地产开发，初次涉及房地产。为了弥补经验的不足，二人又从江湖上找了一个朋友，据说很有经验的甲方经理，姓许。

依靠隐名股东的关系，李总顺利的拿到了地，这块地皮价值数亿，规划建十几万平米，楼面价在N市算是过得去的价格。楼盘分成两期开发，一期是住宅，二期是商场，分别承包给两家施工方。这块地的地理位置并不是很理想，位于开发商和老城区的交界处，用今天的眼光看，这二位能挑这个地方搞个楼盘加商场，果然是没做过房地产的。

对他们二位而言，商品房开发就是个融资项目，能靠地换到资金就行了。也正是这种心态，为日后楼盘的烂尾埋下了伏笔。

拿地的钱有三块，高利贷一块，李总和其他几个股东自己掏了一块，交了一部分土地出让金之后土地抵押给银行，又拿了一大块。

=============================================================

拿到地，凭着关系，楼盘顺利拿到了施工许可证和预售许可证。李总找来的施工方交纳了施工保证金进了场，预售许可证拿到前后，楼盘开始销售。地下车库修好后，银行把购房人买房的尾款全款给了开发商。

一期动工后，开发商又马不停蹄的开始盖二期，二期比一期更疯狂，售后包租：三四十万一套商铺，只要你买，开发商就会分成若干期给你返租，十年以后如果楼盘不赚钱，开发商承诺按照房款的250%回购。

在这种诱惑下，商品房卖的不怎么好的楼盘，商铺倒是卖出去大半。各大当地媒体纷纷赶来捧场，什么方圆500公里内最有前途商圈，亚洲第一XX城的说法也见诸报端。

=============================================================

资金链条断裂后，法院的查封令贴在楼门口，是业主们迅速团结起来的原因，如果不是法院下手快，恐怕这个案子还能再拖三年。

最早有68个商铺业主把律师聘请过去处理烂尾楼问题，接着住宅业主也组织起来开始维权，维权队伍陆陆续续的扩大到200多人。

钱都去哪了，是业主最关心的问题。

按照李总的说法，一笔钱拿去又买了一块地，一笔钱拿到外地投资了某个金融项目，还有一笔钱作为投资进了另外一个楼盘，李总大声承诺，只要这地、项目和楼盘活了一个，他都不会如此被动。问题是，新楼盘也是烂尾状态，卖的比这个小区还差，金融项目是个彻头彻尾的骗局，钱很难拿得回来，最有可能的是那块地。李总承诺，只要地卖掉，就会拿钱把房子建好给业主建房。

李总自责完，也没忘了骂其他的股东。按他的说法，隐名股东和项目经理也没闲着，各方之间对利益分配有了分歧，纷纷拿钱和房子为自己牟利。有些房子还没卖出去就被抵押换了现金，有的房子被送给关系户。现在小区的底商都是被人强占的，这些房子只要卖掉，一定能交房！

把钱掏空的并不仅仅是股东，还有银行和高利贷。由于买地的时候借了钱，开发商每卖一套房子，就立刻用来还款。楼盘销售没有达到预期的水准，股东们矛盾重重，忙着掏空公司的资产，企业的流动资金越来越少。

李总说，他不是第一次被人堵住了，早在一年前，先知先觉的高利贷和投资人就盯上了他。“你们说，我刚卖几套房子有一笔钱，就有人来我家找我要钱，然后是银行，然后是施工方来要工程款。我怎么办？当然是先还他们了（高利贷）。你们不要找我，你们就找他们要，你们的房款都被他们拿走了！别说是房款了，你们去我家看看，我的墨宝他们都没给我留下！”

别人惦记着房子，李总还惦记着自己的字画：起码值500万。

===============================================================

业主们可没有心情去要李总的墨宝，现在让他写个欠条可比写首绝句靠谱。

业主们不能理解李总为什么会不顾群众利益，而对案发一年前的李总来说，高利贷是第一位的，其次是银行，再然后是政府，最后是施工方，最最后面才是业主。

开发商股东转移掉一些资金放到个人名下。

高利贷抢先拿走利息。

银行也要盯着开发商还贷。

施工方拿不到工程款，就停工。

业主一看楼盘停工，就一起来拉横幅，找政府。

等业主们醒悟过来要起诉的时候，开发商和高利贷已经折腾了一年多了。烂尾楼就像一副多米诺，从第一个环节塌掉之后，压在最下面的总是最后一块。

政府只能安排信访的同志接待，安抚业主，告诉业主领导非常重视，一定协调解决。

翻过头来到底怎么处理这么多方的利益，政府也不知道。1994年到2004年中国经历过一个阶段的楼盘烂尾，再之后的十年房价一直暴涨，就算烂尾了，只要房价一涨，自然就很好解套。所以过去大家看到的那些烂尾楼，现在有不少都不见了。他们去哪儿了？被上涨的房价消化掉了：或者恢复了施工，或者改造成住宅（商铺、酒店），或者拆了夷为平地重建。

而现在，整个楼市去库存，开发商对楼盘和拿地没有兴趣，自顾尚且不暇，遇到这样的烂尾楼盘更不可能有人甘当接盘侠。十年前的经验现在已经不再适用了。

也就是说，到了今天，全中国也没有几个人知道烂尾楼该怎么办，该怎么处理，包括政府。业主们常常说相信政府相信政府，政府两手一摊，对不住，哥也不懂！

===============================================================

真的不懂吗？

政府不懂，一定有人懂，比如投资人，比如律师，由于立场不同，观点不同，所以总有人在积极行动，引导政府往自己有利的方向走。

最先知道开发商资金链断裂的高利贷第一时间去讨要自己的利息和本金。业主在拉横幅的时候，债主们已经在各自施展手段从开发商剩余的楼盘中寻找自己可以拿得住的资产。没卖出去的房子，卖出去了没网签的房子，抵债了没有办合法手续的房子。也就在业主们不知道的情况下，李总手里的空房子迅速被其他债权人拿走了。而政府在这个过程中，也没有想着去优先保证购房人的利益，在购房人的鼻子下办理了网签手续。


===========================================================

这里说句题外话，据说文化大革命的时候，村里面开会，大家都特别积极，为啥，因为如果谁要是不在，比如学雷锋搬砖去了，那么这个会不在场的这个人就有比较高的概率被定为反动派，稍有不慎就要被批斗。

几十年过去了，物是人非，道理没变，开发商没钱了，就剩下房子。银行、施工方、债权人、政府纷纷拿着刀叉研究怎么在桌子上割肉，偏偏业主在会议室下，大门外拉横幅。

一群松散的业主和个人、企业比起来，是最没有行动效率的，即便不去管他们，他们也会自己分裂成几派吵来吵去。

业主代表也不是真的代表，手里一没有委托书，二没有授权书，上了会议桌只能这样发言：我就代表我自己！所以作为最大的债权人，业主是没有资格上谈判桌的，无论是破产清算的大桌子，还是逼开发商还钱的小桌子。

业主里面倒是偶尔也有实战派，像我最近认识一位业主，直接把开发商抓走了，警察敢去解救，他就对警察说，你们带走他一次，我就能把他再带回来一次。这个业主的房子果然退掉了。

==========================================================

回到本案，一年时间，这些本来可以用来拍卖，抵给施工方，增加楼盘被接盘可能的房源，被以极低的价格抵债，如果业主们一开始就察觉到这些问题，本可以用这些作为筹码顺利收房入住的。

难的是，并没有后悔药可吃。

政府找来了政府的法律顾问，当地最大的C所。所主任担任着政府的法律顾问。政府领导问律师，法律如何规定，烂尾楼问题怎么处理。律师答复，按照合同法286条规定，施工方的债权，优于银行抵押权，银行的抵押权优于其他债权。现在开发商欠的外债实在太多，购房人打赢了官司，也拿不到钱。

领导最关心的问题是业主们闹事的问题，问律师有没有什么好办法。律师答复，办法就是让业主们去起诉要求退房。

领导问C律师，能不能代理这个案子，帮业主们都去起诉，或者建议他们起诉。

C主任摇摇头。这样的案子全国也没有几宗，万一弄到最后钱拿不回来，还惹了一身麻烦。不过，要是能让开发商破产，他们愿意担任管理人。

===============================================================

破产分为两种，重组和清算，清算就是让开发商破产，重组就是开发商不死，直接变卖其股份变成一家新公司，接着把房子盖完。过去十年里，80%的烂尾楼可以靠重组解决。而越是靠近现在，清算占得比例越大。

在破产程序中，法院指定一家律所担任破产管理人，由律所代表开发商对开发商的资产进行清理。剩下多少钱，剩下多少房子，剩下多少股票，欠别人多少钱，欠的是什么钱，别人欠开发商多少钱，怎么要回来。

一般一个破产案件要三年时间，清理完债务之后，余下的部分，有10%被律师事务所先拿走，剩下的让债权人去分。

这个时候该按照什么顺序分？

是 支付了大部分购房款的购房人——》施工方——》银行——》一般债权人。

还是 施工方——》银行——》购房人？

按照我对法律的理解，购房人优先权是有明确的法律依据的，因为绝大多数法律同业者都学习了合同法及合同法的286条，对3年之后最高院给上海市高级人民法院的批复并不了解。

知道这个法条的人不多但绝不是没有，实践中如果不管购房人的生存权，也确实难以平息社会问题，所以才有了最近几年几个成功的烂尾楼复活案例，让业主的优先受偿权得到了法院的实践性认可。然而，按照业主优先受偿这个顺序，多数债权人，包括银行、施工方都会有比较大的损失，所以除了业主、开发商自己（破产免了他的债）和政府，所有餐桌上割肉的各方利益都会不欢迎开发商破产。因为等到破产再分钱就等于分不到钱。

============================================================


这个项目的运气好就好在，政府第一时间反应过来冻结了开发商的剩余房产。而业主们组织的较早，有一批业主到法院起诉，起诉分成两批：

1、一批业主要求开发商给业主过户
2、一批业主要求开发商给业主退房

两批官司都顺利的打赢，判决书摞成摞堆在了执行庭法官的面前。

执行庭也很头痛，因为就在业主申请强制执行的不久前，来自外地的法院早已跑到N市先查封了这些房子。

=============================================================

能不能办产权证？法官去找房管局咨询。房管局表示不可能办产权证，住宅还好说，商铺部分根本不可能办下产权证，因为没办法做面积实测——测绘单位面对和律师们一样的困惑，业主的房子在哪儿，总不能你在地上用粉笔画条线，就说这里有套房子。

住宅楼也存在严重问题，施工方扣着在建工程不放，楼盘不可能竣工验收，不具备交房的条件。有的房子还有一房多卖的问题，都要等着法院判了再说。

==============================================================

到底该怎么办？

经过业主、施工方、政府、法院几方共同开会，提出了几个方案：

A、让开发商破产，清算，拍卖在建工程所得款项优先用于偿还业主购房款
B、业主集资，政府建立监管账户，业主支付施工尾款把房子盖好
C、政府找开发商接盘，对现在的开发商进行重组
D、先执行一部分商铺用来解决先退房业主的诉求

除了上述事项，业主还争取了两项权利：

1、优先安排业主的子女入学
2、在正是解决之前，政府协调银行同意业主延期偿还按揭贷款

===============================================================

取得了初步的谈判结果，业主们特意到当地最好的饭店设宴把酒言欢。由于我正在出差，特意和他们通了几分钟的电话，给他们说不要盲目乐观。

业主说：徐律师，你说得对，官司还要继续推进！

好消息迅速传到了其他各方的耳朵中。没有参加集体行动的业主纷纷要求加入维权小组，而债权人则纷纷找到政府信访，表示如果不能拿回本金就要和政府没完。

快乐是短暂的，之后就是漫长的等待。熬了3个月之后，业主们发现整个项目没有丝毫进展。在这个人群里，有一位女士始终保持了冷静，在别人把酒言欢的时候她自己一个人去了法院，并且在之后的几个月里坚持天天去执行庭。就在大家感觉走投无路开始抱怨的时候，这位女士带给大家一个消息改变了整个小组的行动方向：有数百万执行款已经到账！

律师在同一时间收到了这个消息，最先起诉退房的几十家人立刻涌向法院，经过几番交涉，这些钱被业主全部划走。

==============================================================

成功逃离的先行者毕竟是少数，更多的业主现在还在等待，等待破产清算，等待开发商能筹到施工款交房。大家等啊等啊，觉得这个事情似乎也没有什么所谓，不就是房子拿不回来了吗。

政府的法律顾问，律师C主任和我们聊天的时候说，徐斌律师，我做了这么多破产案件，第一次遇到业主组织起来请了律师参与谈判的，你们是怎么把他们组织起来的？

我们运气好。







（为了保护客户隐私，所有内容无实名，图片与案件无关联）
编辑于 2016-07-15 55 条评论 感谢 分享 收藏 • 没有帮助 • 举报 • 作者保留权利

185
赞同反对
悟空志 请叫我孙伯伯
收录于 知乎周刊 •185 人赞同
所谓的烂尾楼，分为主动烂尾和被动烂尾。
主动烂尾：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉，原来所谓的需求都是炒作起来的，作为以盈利为目的的开发商心理那个心酸啊，掂量了下，房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。如果是市场的原因导致的，主动烂尾的肯定不止一家，政府根本管不来、也没那么多钱去管，其他开发商也不傻，没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。（具体见 @刘浩昆 通过诸位的观察，「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗，对该城市的介绍）。这种情况下，你觉得老百姓是傻子吗？不可期的贬值的商品谁会买/投资？买了住在一堆空城里，周边什么配套都没有，等死/发霉吗？！
被动烂尾：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。对于以上情况烂尾，如果不是市场问题，会有政府来找你的，各地政府采取的手段不一，缺资金的，政府会限期三至六个月由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设，逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；对于开发商破产、或开发商经过努力改正依然无法继续项目施工的，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘，SOHO中国就经常这样做，做到了全国知名！！烂尾楼改造好了，市场又没问题的话，配套、价格等都不错的话，老百姓才不管以前是不是烂尾，一窝蜂的就买了。
发布于 2014-10-27 40 条评论 感谢 分享 收藏 • 没有帮助 • 举报 • 作者保留权利

32
赞同反对
夏榕 不动产登记
32 人赞同
谢邀。
首先，烂尾的原因一定是因为财务问题。要么是没钱继续完工，要么是发现收不回成本，要么是携款潜逃，无一例外的涉及到巨额债务。政府是不能没收过来或者低价取得，然后再出售的，因为这会严重侵害债权人的利益(当然靠这种手段赚钱的大有人在，这个问题不讨论)。债权人也不会轻易同意贱卖，债权人宁愿等待时机，也不会贱卖债权，这个是毫无疑问的，这也是不能贱卖给百姓的原因。我亲历过一栋市中心的烂尾，二十年后债权人终得受偿的案例。

楼上有人说的很清楚了，烂尾楼也有本身条件很优质的，那些地段偏远，设计缺陷的，一定很难接盘。
然后不管烂尾楼是怎么形成的，其中的债务关系一定很复杂，这也是接盘难的重要原因。

很多地段好的烂尾也长期没人接盘，就是这个原因。所以这种情况下一般政府出面协调，债务关系不由接盘侠处理，由法院或者政府来处理。

接下来就涉及到所谓“过户”的问题，不动产的转移是很复杂的，尤其是烂尾楼的公司一般都烟消云散，很难按规范提供资料来登记。别小看过户，这会直接关系到接盘侠们的投资能不能顺利运作，假如你买下一个烂尾项目，却因为手续变更问题迟迟不能复工，就会产生巨大的财务成本，很可能比你的利润还高。

综上，就是为什么不能贱卖烂尾楼的原因，一句话，接盘侠很难当。
发布于 2014-10-28 4 条评论 感谢 分享 收藏 • 没有帮助 • 举报 • 作者保留权利

31
赞同反对
邹小樱 新书《谁也夺不走，我们做梦的自由》已上市
31 人赞同
对房地产商来说，接盘烂尾楼，然后重新包装，是一个蛮赌博性质的事情，但也是蛮常见的事情。

譬如《第一财经周刊》的这篇《和四季一起卖房子》

像四季这样声名卓著的酒店管理集团正在帮助中国的地产开发商顺利地卖出豪宅。
收购一栋烂尾楼，它有完美的地段，价格合适，没有法律纠纷和其他什么麻烦，然后用四季的品牌将房子卖出去。

这是黄勤道对“四季汇”的描述，也是这位瑞安建业董事总经理兼行政总裁心目中最想复制的生意模式。在香港上市的瑞安建业是香港瑞安集团旗下的一家公司，从1971年创立开始，它便专注于水泥与建筑业务。直到2005年，这家公司打算做点不一样的事情—将日益没落的水泥与建筑业务出手，把重心转向利润率更高的“特殊情况项目”的收购和改建上。用更通俗的话说，它开始四处收购烂尾楼。

也是自那个时间起，中国开发商受宏观调控的影响经常性地制造出烂尾楼。而建筑出身的瑞安建业，可以按照自己的设想将这些楼改造好并且快速溢价出售，这样的方式适合想要转型的这家公司。

作为硬币的另一面，烂尾楼就像城市中的伤疤，背后通常意味着许多问题—断裂的资金链、有偏差的市场定位、需要花大力气去更改的硬件问题以及错综复杂容易引起纠纷的产权债务关系。因此，要碰到一个好的收购机会，并不是容易的事情。


有几个原则可以降低烂尾楼业务中的风险：快进快出，3年至4年完成从收购到销售的周期；项目要处于绝佳地段；5万至7万平方米的体量为最佳；多采取引入财务投资者为合作对象。

按照这样的标准，21世纪大厦是一个完美的收购对象。它坐落在上海陆家嘴，紧邻上海最高的两栋楼—环球金融中心和上海中心；它有55层楼高，其中30层到55层出售。出售方是美国汉斯集团，2006年，它作为投资合作方加入到当时已经烂尾5年的项目中来，3年后基于合作分歧的缘故打算退出。

对于瑞安建业而言，这是挤入陆家嘴的一个难得机会。陆家嘴是上海最重要的金融CBD之一，这里还是上海高楼最集中的地区之一。仅仅在21世纪大厦所在的小陆家嘴范围内，按照仲量联行的统计，现有的写字楼面积大约有170万平方米。而整个陆家嘴拥有100座高楼。自1990年代浦东开发以来，许多开发商蜂拥而入。现在，要在陆家嘴的核心区域寻找一个合适的地块切入，机会渺茫。除了在建的上海中心，这一区域的大楼新建速度已渐趋放缓。

对于黄勤道来说，影响收购决策的问题之一是，按照建设时的规划，这些出售的楼层会用于酒店经营，它不在瑞安建业最初转型时设想的业务范围内。在此之前，瑞安建业也没有酒店经营的经验。一旦接手，瑞安建业就必须要与周边的高端酒店抗衡，竞争对手包括：香格里拉、君悦、柏悦以及丽思卡尔顿。

好消息是，出售方汉斯在更早之前已经与四季酒店集团达成合作协议—当大楼建成之后四季将作为酒店管理方接手运营，如果瑞安建业买下汉斯的股份，它仍然可以选择四季作为合作伙伴。但坏消息在于，瑞安建业出于资金回笼的考虑并不希望完全持有所有的酒店房间，这一点也许会影响双方的合作关系。

与四季的接洽开始于2009年。在与四季酒店的创始人、现任董事会主席Isadore Sharp的见面中，黄勤道尝试着向对方这样解释，“瑞安建业作为上市公司，需要给集团良好的业绩，给股东符合预期的投资回报，因此需要出售一些资产来实现盈利目标，并支撑公司的现金流。”

这种想法最终得到了实现：在瑞安建业收购来的半栋大楼中，一半将继续成为上海浦东四季酒店，而另一半将是拥有四季品牌的高端公寓住宅—它们以每平方米15万元至20万元的价格被出售。
这种酒店加品牌公寓的模式并不少见。它最早在1970年代至1980年代开始出现在欧美的酒店业中—希尔顿、洲际、万豪等酒店集团都拥有自己的公寓项目。这些公寓大都临近酒店或是与酒店在同一栋楼里，它们或租或售。

而第一批冠以四季品牌的公寓最早出现在1982年的美国休斯敦。它有404个房间，共计47套，当时出售的价格在25万至70万美元之间。

四季酒店集团总裁Kathleen Taylor说，四季品牌公寓与其他豪宅是完全不同的。她认为，所有四季品牌公寓必须与酒店捆绑，目前70%的四季酒店项目都配有品牌寓所，而借助四季酒店的影响力，可以带动四季公寓的销售或是租赁。

2005年，四季在香港中环开出酒店，同时开业的还有拥有519套住宅的四季汇公寓，这些公寓全部用于出租。根据业主方新鸿基2007年曾披露的一个数据，当时四季汇的平均出租率在98%左右，年租金收入约为4亿港元。

四季直到2012年才明显加快了在中国市场的扩张。这一年它同时开张了广州、上海浦东和北京三家酒店，让管理的酒店总数达到了7家。四季的对手包括跨国酒店管理集团和跃跃欲试的本土开发商的自建酒店。根据中国旅游饭店业协会的数据，过去3年中国五星级酒店的年均增长率超过15%。
在中国，让酒店管理集团插手住宅业务在此前还不是一种流行的做法，但像瑞安建业这样的开发商需求的出现对四季来说是一个机会，在北京，四季同样得到了这样的机会。

这是位于北京亮马桥地区的一个项目，邻近北京第二三使馆区，又紧贴凯宾斯基饭店，正是处于北京传统的高档涉外区。这同样是一个烂尾楼。2006年，香港凤凰卫视控股有限公司和香港裕汇集团联手，从原开发商长青有限公司手中获得控股权。此后，它们开始重整项目，清理债权债务，最终完成开发建设工作。

这个项目也是酒店与公寓的结合，即北京四季酒店和四季世家公寓，后者拥有242平方米到318平方米的公寓共206套，均价8.5万元。目前，四季世家售出了约70%的房子。北京四季酒店总经理Sanjiv Hulugalle说：“公寓业主可以同时选择酒店的服务，这让公寓有更大吸引力，也可以让开发商卖出更好的价格。”

不仅是设施和服务，酒店事实上正和公寓共享团队，四季世家公寓总监Saleh Bataineh带领着一个85人的物业管理团队，但其中并没有专职的保洁员工，业主的房间清洁都是按照预定计划从酒店客房清洁团队中抽调人手做的，在酒店开张之后，四季世家的房间叫餐服务也正式推出。而这种共享是四季在全球的通行做法，“这让我们节约成本，也提高了效率”，Sanjiv Hulugalle对《第一财经周刊》说。

四季公寓所能提供的服务事实上也就是酒店服务的复制和延伸，而作为全球最大的超豪华酒店集团，这家公司曾定义了关于高端服务的诸多原则，比如充分的私密性原则和不实行VIP制的平等原则。在四季世家，最基本的一点是，一个信息系统会清楚记录业主一家人的身份信息、每个人都喜欢吃什么样的早餐或是家里宠物的名字—这个IT系统同全球的四季酒店和公寓连通。Saleh Bataineh也清楚地知道哪些房子是业主常住的，可以立即说出很多业主的姓名，在来北京之前，他担任的是约旦安曼四季酒店的客房总监。

从四季角度说，公寓业主很容易会把家延伸到酒店，邀请的朋友也有很大机会住在四季酒店里，这些人都可能成为四季的长期客人。

在与开发商的合作中，四季公寓项目的收益来自于三方面，一是品牌的授权费用，二是提供物业服务收取的管理费用—比如北京四季世家的物业管理费是每月每平方米29元，第三部分是销售的分成。

在北京项目的合作上，四季的介入时间较晚，而瑞安建业与四季的合作则更为紧密。在买下21世纪大厦之后，瑞安建业便开始和四季酒店一起着手设计和改造的工作。

按照第三方代理行提供的调研报告，21世纪大厦如果要改造为住宅，缺点很明显，得房率低，公摊面积大，大概一套房的得房率在65%到70%之间。而普通住宅的得房率至少在80%以上。不仅如此，它没有煤气管道等生活必需的硬件设施，房间设计也留下了一些硬伤。项目商业用地的属性和烂尾楼的历史，也决定了其公寓部分的产权远不到50年。但好处在于，它不受住宅市场中限购和限贷政策的影响，并且位于陆家嘴。这些综合条件最终决定了四季汇将自己定位于商务人士的“非第一居所”。这意味着，在此之外，业主还会有主要用于生活居住的房子。

从现金流的角度来看，可出售的房间越多越好，尤其在大多数的开发商资金链都紧张的时候。但Kathleen Taylor却不这样看。她说：“私人住宅的面积要与酒店的面积相匹配。”在房间的比例分配上，四季最终给出的建议是，在中国市场，最好的公寓房间数量与酒店房间数量的配比为1：2。这个建议最终帮瑞安建业确定了浦东四季酒店187间客房和四季汇73套公寓的比例。

随后四季汇的房间要开始进行改造—原来每层16个至18个的房间要改为7套左右的公寓套房。黄勤道最开始倾向于请一个中国的设计师，他相信中国设计师会更了解中国人的居住需要。但四季酒店则希望将这个项目变得更特别一些，他们推荐了Yabu Pushelberg—这是一个设计风格十分独特的团队，擅长为一些顶级品牌做商铺设计，比如LV和Tiffany。四季酒店的理由是，如果我们要吸引那些具有国际视野、欣赏国际风尚的客户，那么只能将产品变得独特。黄勤道说，他最后被说服了。

瑞安建业和四季酒店设想中的目标客户群体，将以两类人为主：一类是国内的企业主买来自住，另一类是香港或者新加坡的投资者买去投资。与此同时，他们将传统高端楼盘青睐的外企高管排除在外。瑞安建业旗下上海二十一世纪房地产有限公司的市场经理花慧说：“外企高管居住的房子大多由公司出资租赁，它们可能每年出几十万来租一套房子，但它们不可能花几千万来买一套房子。”而外企高管是中国目前服务式公寓的主要客户群，在该领域主要的领先者是凯德旗下的品牌雅诗阁。

对目标人群的设定直接决定了瑞安建业的营销模式，它选择代理行、一些高端酒会和活动等针对性渠道来做四季汇的推广。按花慧的说法，自去年8月25日开盘之后，销售的情况令人满意，甚至有一个客户花了接近3亿元买下了四季汇一整层的7套公寓。

根据第一太平戴维斯酒店式服务公寓部董事 Neil Harvey提供的数据，由国际酒店管理集团管理的酒店式公寓的出租率，在上海能达到92%，在北京也有80%。而在二线城市酒店式服务公寓的出租率也从过去几年的20%至30%，提高到了目前的60%。

“国内在未来几年酒店式服务公寓的供应量并不是很充足，相比于需求，供应量的增长仍比较慢。供不应求的情况下，出租率还是会继续保持在一个很高的水平。”Neil Harvey说。

开发和投资的热情也变得旺盛。ONYX酒店集团北亚市场开发副总裁黎志才说，有一种趋势是，开发商正从纯粹的酒店投资开发转向酒店式公寓的投资开发。因为，从投资的角度来看，较之酒店，投资酒店式公寓所产生的回报则更快，也更为可观。而这类公寓究竟采取出售还是出租的方式，则由开发商来决定。

这推动更多的开发商去尝试。在广州，太古地产与文华东方酒店集团合作的太古汇文华东方酒店已确定规划方案。在这栋拟建成31层的酒店内，除了233间客房、30间套房外，同时还将会有24间服务式公寓。

黄勤道最近也在武汉准备收购一个新的项目，他打算延用上海的模式。尽管要真的完全复制会很困难，但对他来说，与四季的合作至少是一种不错的选择。在此之前，他从浦东四季酒店总经理那里拿到的一份预期报告显示，在高端酒店普遍亏损的当下，浦东四季酒店可以不靠物业升值就达到经营持平状态，并且收回成本。

“我们和四季在上海的合作期限是80年，我们想和四季酒店建立长期的战略合作。”黄勤道说，上海陆家嘴的四季汇只是一个开始，四季品牌公寓的产品线已经受到公司内部的重视，也是公司接下来想要大力发展的方向之一。

四季酒店也有同样的雄心壮志。Kathleen Taylor透露，目前在中国计划开业的7家酒店中，有4个项目同时拥有住宅面积—这部分住宅多属于高端住宅范畴，并以四季品牌冠名。当然，这些项目都会与中国开发商合作。

这不仅仅是四季一个人的做法。像华天酒店，也有，见：华天酒店高价接盘“烂尾楼”

三亚的文华东方，前身也是烂尾楼。这种例子比比皆是。

题主说，干嘛不卖给老百姓，这样的逻辑是过于天真化了。无论怎样，你能见到的烂尾楼，地段都不会差，背后的资金链利益链错综复杂，理清楚它们就要花大力气了。而且本身土地尤其是路段好的土地一定是稀缺资源，盘下来之后，再推出去，这才是王道。
发布于 2014-10-29 3 条评论 感谢 分享 收藏 • 没有帮助 • 举报 • 申请转载

1
赞同反对
谢子 人生自古谁、、唉、也就那样了。
1 人赞同
其他地方我不清楚，烂尾的成因就是缺钱，本地属五线小城，前几年有一幢烂尾楼，大概27层，烂了快十年了，实在是有碍观瞻，所以后来政府就出面低价让本地较富裕的乡镇接盘了，接盘之后内外装修了一下，变成商用写字楼，后来接盘的乡镇也不景气了，然后就转手卖了，买给本地一私人，目前依旧是用作写字楼，外加开了个快捷酒店，底层商铺全租了，转来转去现在不知道叫啥大厦了
发布于 2014-10-29 1 条评论 感谢 分享 收藏 • 没有帮助 • 举报 • 作者保留权利

0
赞同反对
方女士
我家附近就有烂尾楼，就一直烂着，没有处理
发布于 2016-07-16 1 条评论 感谢 分享 收藏 • 没有帮助 • 举报 • 作者保留权利

0
赞同反对
魏积分 电气工程/高电压与绝缘技术/日语N2/民谣…
拍警匪片。
发布于 2016-07-17 添加评论 感谢 分享 收藏 • 没有帮助 • 举报 • 作者保留权利

9
赞同反对
王长云 一个想做景观的房地产策划
9 人赞同
孙伯伯答得差不多了，补充一点，就是政府部分的政策很坑爹，不回去考虑把房子便宜卖给谁，因为还是要考虑市场，说白了就是重绩效不重民生。
发布于 2014-10-28 添加评论 感谢 分享 收藏 • 没有帮助 • 举报 • 作者保留权利

5
赞同反对
岳宸
5 人赞同
试着答下。
1、处置主体。首先，大家知道烂尾楼是半拉子工程，背后就一定有一堆债权债务关系，比如拖欠的工程款、银行债务、已售房部分业主的房款等等；其次，烂尾楼是一个个市场主体，不是谁有权说低价处理就能低价处理的（政府最多也只是个托管方），还有即使你轻易卖掉了，烂尾楼背后一群群的债权人来找你要钱，你怎么办？另外，烂尾楼的处置也是要走法律程序的，特别是涉及国有企业资产，程序复杂得多（从责任来看，也没有多少动力，谁也不愿承担国有资产流失的责任）。
2、谁来接手继续修。（1）接手的人意味着要替前任还债，那就要算经济账了，买卖双方是要谈的；（2）还有就是烂尾楼的改造也是比较难的事情（还要继续追加多少投入）。过去的用地性质需改变土地用途（如办公改酒店或住宅等），过去的设计还符合现在市场需求吗（如层高、消防、水电、管网等等一系列复杂的修改）；（3）烂尾楼的权证。有些烂尾楼历经风雨，档案资料会有缺失，甚至权证的办理在过去的年代不完善，土地性质是划拨或协议的、用地规划在整个城市规划中也许会有变化，甚至有土地被规划红线侵占的可能，等等，都需要费劲心力来协调解决，这些在你接手烂尾楼的时候可能不一定清楚。
2006年，成都最大烂尾楼汇通大厦以4.015亿元拍卖（预计买主还要投入2.5亿元完成后续建设）。这可是房事火爆的时候啊，一批外资到处收烂尾楼。
发布于 2014-10-29 添加评论 感谢 分享 收藏 • 没有帮助 • 举报 • 作者保留权利

2
赞同反对
汪朵 拥有雌雄同体的灵魂，活得嚣张，永不受伤。
2 人赞同
我们公司就承接过烂尾楼，本来是住宅，因为在旅游强县就重新包装成产权酒店，每周搞活动，地段还不错，周周促销大卖！

武平微部落

烂尾楼是社会丑陋的产物

武平生活圈

http://mp.weixin.qq.com/s/fFW5L_t4UmOIQYsEtDJ-_A

武平生活圈

6666666